2026年上半年，上海二手房卖了14.7万套，创下近五年新高。 3月冲到3.1万套，之后三个月稳定在2.5万到2.8万套之间。 “沪七条”落地后，非沪籍购房社保要求从3年降到1年，公积金贷款上限提到240万，市场确实被激活了。
但与此同时，上海二手房挂牌量从年初的33.6万套，一路跌到5月底的30.9万套，5个月减少了近3万套。 剔除重复挂牌后，全市真实可售库存仅剩10.3万套，比去年同期少了2.3万套。
不是房子卖完了，是房东不想卖了。
浦东业主李林，手里有套优质小户型，区位和户型都不错。 看房过程中，多位买家单次砍价达到四五十万元。 他提前在南翔板块买了学区房，居住和学区需求已经落地，不需要着急变现。 最终他选择下架房源，转为长期出租，等待市场预期进一步修复。
像李林这样选择撤退的房东，正在成为主流。
内环、中环老小区的业主算了另一笔账。 优质地段的老住宅，年化租金收益能达到3.3%到3.5%。 对比之下，国有大行五年期定存利率已经降到1.3%左右。 卖房拿到的钱存银行，利息远不如收租。
还有大量置换型业主，卖房的初衷是换更大的改善住宅。 但现实是，老房子被买家压价，看中的新房价格依旧坚挺。 一卖一买之间，首付和月供压力不降反升。 不少业主发现“卖了也换不起”，索性撤牌暂停置换计划。
上海链家的数据显示，2025年二手房成交周期平均为99.2天，今年5月已缩短至86.8天。 交易提速背后，置换链条正在运转。 中介门店反馈，当前成交中单套置换关联交易占比接近55%。 一套低价房源成交，往往会带动后续一到两笔改善型置业需求落地。
5月上海总价500万元至800万元改善型房源成交量环比大涨9.3%，300万元以下的纯刚需房源交易量环比下降2.6%。 刚需入场消化低价盘，业主置换撬动改善盘，价格体系正在重构。
但这份热度不是全面铺开的。
内环核心区带学区、近地铁、品质过关的次新房，挂牌量确实在减少，议价空间收窄，有些热门小区甚至出现了房东跳价的情况。 另一边，金山、崇明有不少楼盘的成交价，比2021年的高点跌了五六成。 奉贤、松江、青浦那些偏远板块，还在继续挤水分。
无学区、无配套、房龄老的存量房，不出血降价根本换不来成交。
国家统计局的数据显示，上海二手房价格自2026年2月起实现连续三个月环比上涨，涨幅逐月扩大：2月涨0.2%，3月涨0.4%，4月进一步扩大至0.7%。
但整体均价回升背后，是结构性分化在加剧。
上海300万元以下的刚需房源正在走出独立行情。 这类房源已连续3至6个月止跌甚至小幅回升，70平方米以下的房源较2025年11月的低点微涨了2.4%。
原因很直接：成交量堆积之后的价格自然修复。 2025年全年，300万以下刚需房源成交量约12.3万套，占全市二手房总成交量的64%。 进入2026年，这一趋势更加显著——前两个月，300万以下二手房成交已近1.7万套，同比增长25.2%。
巨量的成交持续消化了低价房源库存，议价空间从主动收缩转向被动收窄。
另一个被专业投资者关注的指标——租金回报率，此时发挥了“房价锚定器”的作用。
上海二手住宅整体的租金回报率于2025年12月攀升至2.01%，持续高出10年期国债收益率。 部分300万以下的“老破小”房源，实际租金回报率已达到3%至4%，显著高于首套商贷利率和银行存款利率。
这些房源不再只是“待售的住房”，而变成了一种“类固收资产”。
2026年2月出台的“沪七条”，目标很明确：打通置换链条。 从实际效果看，3月成交量冲上3.1万套，把此前积压的刚需需求释放了出来。 但释放出来的需求主力，是300万以下的纯刚需群体。 4月之后，300万到800万的改善型成交占比虽然有所上升，但整体市场的热度仍主要靠刚需托着。
改善链条没有完全打通。
新房市场的豪宅热度也在回落。 过去两年那种千万级楼盘摇号抢房的现象，今年上半年明显降温。 一些远郊的新盘开盘去化率不到三成，销售不得不返佣争取客户。
上海内环内的土地供应越来越稀缺。 2025年上海内环内新增住宅用地只出让了两块，2026年上半年一块都没有。 核心区的新房供应基本靠旧改和存量项目释放，量很有限。 这也是为什么内环次新房的业主相对有底气——他们手上的房源，短期不会有大量新房来竞争。
但离开核心区，情况完全不同。 外环外的新房供应依然充足，开发商之间竞争激烈，有的楼盘直接打出85折促销。 这些新房又把二手房的客户分流走了一部分，导致远郊二手房的流动性越来越差。
一个容易被忽略的变量是新房供应结构的变化。 自2024年限价松绑、中小套户型配比限制取消后，开发商重新掌握了定价权和户型设计主导权。 结果是新房越做越大、越卖越贵。 90平方米以下小户型供应占比从2017年的34.4%骤降至2025年的8.3%，而120平方米以上大户型占比提升至43.3%。
新房的供应结构变化，反而让大量的刚需购房者持续流向二手房市场，对300万以下存量房源形成需求支撑。
但风险同样存在。 当前二手房整体市场仍然处于“以价换量”的主逻辑框架内，整体二手房价在扣除结构性因素后仍在缓慢下行。 300万以下房源的局部价格回升能否持续，有待未来数月成交量能否继续保持高位来验证。
上海楼市已经不再是一个统一的市场。 内环内黄浦、静安、徐汇的优质次新房，价格稳住了，甚至热门小区有小幅回升。 中环附近配套成熟的板块，比如张江、大宁、真如，基本横盘震荡。 但远郊没有配套、没有规划的板块，价格还在阴跌。
2021年7月，上海二手房均价站上70657元的历史高点。 到2026年6月，全市均价跌到5.7万到5.8万元每平方米，跌幅约16%至18%。 但不同板块之间的差距大到像两个世界。
临港泥城，2021年巅峰期单价4万的房源，现在挂牌价跌到3万以下，部分房源跌幅超35%。 大虹桥徐泾板块，标杆次新房从9到10万每平方米跌到4.5万左右，几乎腰斩。
徐汇滨江某高端次新房挂牌三天即成交，单价较历史高点仅微跌5%，房东甚至谈出了溢价空间。
同一座城市，两极分化。
成交量创新高也好，房东集体撤牌也好，背后反映的是市场参与者在困境中的被动选择。 房东不再恐慌抛售，买家不再无限压价，市场正从“量价齐跌”转向“量升价稳”的新阶段。
但这里的“稳”，是核心区的稳。 金山、崇明那些远郊板块，房价同比下跌超过17%到21%，议价空间仍然高达20%以上。
上海链家数据显示，5月上海外环内二手房成交量环比上涨2.9%，外环外环比下滑4.5%。 政策红利集中释放于核心城区，内外环市场走势出现明显分化。
浦东的张奇选择了撤牌出租。 静安的王女士趁着“沪七条”落地后的市场回暖，把挂牌一年多的老破小卖掉，正在同步看徐汇区的房子。
同一座城市里，有人在撤退，有人在进攻，有人在观望。
而上海楼市，正在经历一场从“恐慌抛售”到“理性惜售”的切换。 存量房源在分化中重新定价，买卖双方在博弈中寻找新的平衡点。
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